4min Betriebskostenvorauszahlungen: Wann Vermieter erhöhen dürfen
Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich zum Jahresende, ob der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen darf – und wenn ja, in welchem Umfang. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck sagt dazu: Jede Erhöhung ist an enge gesetzliche Voraussetzungen gebunden. Insbesondere braucht der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Ohne diese bleibt es bei der bisherigen Vorauszahlung, unabhängig von steigenden Energie- oder Verbrauchskosten.
Ohne Abrechnung keine Erhöhung
Die zentrale Vorschrift ist § 560 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach darf der Vermieter die Vorauszahlungen nur anpassen, wenn zuvor eine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde. Diese Abrechnung muss erkennen lassen, welche Gesamtkosten im Zeitraum angefallen sind, wie diese verteilt wurden und welcher Anteil auf die jeweilige Wohnung entfällt. Erst wenn daraus eine Nachforderung entsteht, kann der Vermieter eine Erhöhung verlangen. Existiert keine Abrechnung oder ist diese so fehlerhaft, dass sie nicht als solche gelten kann, scheidet eine Anpassung der Vorauszahlungen aus.
Jahresfrist: Späte Abrechnung spart oft Geld
Wichtig ist auch die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Bei kalenderjährlicher Abrechnung bedeutet das: Die Abrechnung für 2024 muss spätestens am 31.12.2025 im Briefkasten liegen. Kommt sie später an, sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass ihn an der Verspätung kein Verschulden trifft. Solche Fälle sind selten. Für Mieter kann eine verspätete Abrechnung daher bares Geld bedeuten.
Was bedeutet „angemessen“?
Selbst wenn alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Vermieter die Vorauszahlungen nur auf eine angemessene Höhe anpassen. Ausgangspunkt ist stets der tatsächliche Jahresbetrag der abgerechneten Kosten. Daraus wird der monatliche Durchschnittswert ermittelt. Zudem erlaubt die Rechtsprechung regelmäßig einen moderaten Sicherheitszuschlag von rund zehn Prozent aufgrund der erfahrungsgemäß stetig ansteigenden Betriebskosten. Willkürliche oder überzogene Anpassungen sind dagegen nicht erlaubt. Liegt die Erhöhung deutlich über der abgerechneten Kostenlage, lohnt sich eine kritische Prüfung.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Grauzone mit Grenzen
Grundsätzlich muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Allerdings sind Gerichte in diesem Punkt zurückhaltend und gestehen Vermietern einen Entscheidungsspielraum zu. Der Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, stets das günstigste Angebot auszuwählen. Überschreitungen sind erst dann relevant, wenn Kosten offensichtlich unnötig, unangemessen hoch oder nicht nachvollziehbar sind. Wer dies rügen möchte, braucht konkrete Anhaltspunkte. Allgemeine Hinweise wie „mein Nachbar zahlt weniger“ helfen hier nicht weiter.
Einwendungen: Fristen streng beachten
Mieterinnen und Mieter haben das Recht, der Abrechnung zu widersprechen. Die Einwendung muss jedoch innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung erfolgen. Wer diese Frist verpasst, verliert seine Rechte – selbst bei erkennbaren Fehlern. Einwendungen müssen zudem konkret sein. Fehlerhafte Wohnflächenangaben, unzulässige Umlagen oder falsche Schlüssel eignen sich als Angriffspunkte. Pauschale Aussagen reichen nicht. Bei Zweifeln kann Einsicht in die Unterlagen des Vermieters verlangt werden, um die angesetzten Kosten nachzuvollziehen.
Wo Mieter häufig falsch vergleichen
Fachanwalt Bredereck weist darauf hin, dass Vergleiche mit anderen Wohnungen oft zu falschen Schlussfolgerungen führen und dass man sich bei der Prüfung der Abrechnung ausschließlich an den Daten der eigenen Wohnung orientieren sollte. Hinzu kommt, dass viele Vermieter bei Neuvermietungen bewusst niedrige Vorauszahlungen ansetzen, um die Gesamtmiete günstiger erscheinen zu lassen; die erste Nachzahlung ist dann oft erheblich.
Zusammengefasst: Die wichtigsten Punkte für Mieterinnen und Mieter
Diese zentralen Hinweise sollte man kennen:
- Eine Erhöhung der Vorauszahlung ist nur nach einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung zulässig und muss angemessen sein.
- Einwendungen gegen die Abrechnung sind innerhalb von zwölf Monaten zu erheben; verspätete Abrechnungen können Nachforderungen ausschließen.
Bedenke aber auch: Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen sind in der Praxis oft wenig attraktiv – sowohl für Mieter als auch für Gerichte. Amtsrichter reagieren bei Detailfragen regelmäßig genervt und bearbeiten solche Verfahren üblicherweise nur ungern. Für Mieter ist der Aufwand häufig hoch, während der finanzielle Nutzen vergleichsweise gering ist. Mieter sollten daher gut abwägen, auf welchen Streit sie sich einlassen: Betriebskosten haben im Vergleich zu etwa arbeitsrechtlichen Themen selten eine hervorgehobene wirtschaftliche Bedeutung und der Streit steht oft in keinem Verhältnis zum Aufwand.
