4min Stromausfall in Berlin: Welche Rechte Mieterinnen und Mieter gegenüber dem Vermieter haben
Ein großflächiger Stromausfall kann für Mieterinnen und Mieter dramatische Folgen haben – besonders dann, wenn dadurch auch Heizung und Warmwasser ausfallen und die Wohnung bei winterlichen Temperaturen praktisch unbewohnbar wird. Viele Betroffene stellen sich dann dieselben Fragen: Ist die Miete gemindert? Welche Schritte sind wegen der Mietminderung notwendig? Gibt es Schadensersatz, etwa für Hotelkosten? Und was sollte man als Mieterin und Mieter unbedingt vermeiden?
Fachanwalt Bredereck ordnet die aktuelle Lage in Berlin anhand der zentralen mietrechtlichen Vorschriften juristisch ein und gibt Mieterinnen und Mietern wichtige Praxistipps:
Ausgangspunkt: Vertragsgemäßer Gebrauch und Mangel der Mietsache
Rechtlicher Ausgangspunkt ist § 535 BGB. Danach muss der Vermieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit gewähren und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Eine Wohnung ohne Strom – und erst recht ohne Strom und Heizung – entspricht diesem Zustand nicht. Der Stromausfall stellt daher grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar.
Mietminderung: Verschulden des Vermieters nicht nötig
Kernpunkt: Eine Mietminderung hängt nach § 536 BGB nicht davon ab, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Entscheidend ist allein, ob, wie sehr und wie lange die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.
Bei einem erheblichen Ausfall (Strom und Heizung, sehr niedrige Temperaturen) handelt es sich regelmäßig nicht um eine unerhebliche Beeinträchtigung.
- Fällt „nur“ die Heizung aus und die Wohnung liegt deutlich unter einem kritischen Temperaturbereich, sind 50 % denkbar.
- Bei Strom und Heizung zusammen kommt – je nach Ausmaß – sogar eine nahezu vollständige Beeinträchtigung in Frage (in Extremfällen bis 100 %).
Allerdings gilt: Wer seine Miete oder einen Teil seiner Miete wegen der Beeinträchtigung einfach so einbehält, riskiert einen Zahlungsrückstand, der im Extremfall eine Kündigung begründen kann, wenn zu hoch gemindert wurde.
Das Wichtigste zuerst: Mangel unverzüglich anzeigen
Mieterinnen und Mieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Der „Schaden“ kann dann auch in der Mietminderung liegen.
Praktisch heißt das:
- Mangelanzeige so schnell wie möglich an den Vermieter (möglichst schriftlich)
- Nachweisbar zustellen (beispielsweise Einwurf mit Zeugin oder Zeugen; idealerweise von Personen, die nicht im Mietvertrag stehen)
- Den Mangel konkret beschreiben: Stromausfall, Heizungsstillstand, Temperaturen in der Wohnung, konkrete Auswirkungen
Sicherster Weg: Miete weiterzahlen – aber unter Vorbehalt
Die sicherste Vorgehensweise ist, die Miete zunächst vollständig weiterzuzahlen, allerdings unter Vorbehalt der Rückforderung. Der Vorbehalt sollte schriftlich erklärt und zusätzlich – soweit möglich – auch im Verwendungszweck der Überweisung vermerkt werden.
Zusammenfassend sollten Mieterinnen und Mieter dies beachten:
- Mangel unverzüglich anzeigen
- Zustand umfassend und genau dokumentieren (insbesondere die Temperatur in der Wohnung)
- Miete zunächst voll weiter zahlen, aber unter Rückforderungsvorbehalt
- Nach Behebung des Mangels die Überzahlung berechnen, Rückzahlung vom Vermieter verlangen und notfalls einklagen
…und dies auf keinen Fall tun:
- Ohne abgesicherte Einschätzung „auf Verdacht“ zu hoch mindern, also zu viel Miete einbehalten
- Durch den Einbehalt einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand riskieren
Schadensersatz für Hotelkosten: Nur bei „Vertretenmüssen“ des Vermieters
Ein zweiter wichtiger Aspekt betrifft den Schadensersatz (beispielsweise wegen Hotelkosten). Hier wird es schwieriger: Schadensersatz setzt typischerweise voraus, dass der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, entweder wegen Vorsatzes oder wegen Fahrlässigkeit. Wenn der Stromausfall vollständig außerhalb seines Einflussbereichs liegt, besteht regelmäßig kein automatischer Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten.
Das kann sich aber ändern, wenn dem Vermieter eine zumutbare Alternative zur Abhilfe zur Verfügung steht (etwa Notstromlösungen) und er diese ohne guten Grund verweigert oder den Zugang blockiert. Dann kann ein Vertretenmüssen in Betracht kommen – und damit auch Schadensersatz.
Selbst bei bestehendem Anspruch gilt: Mieterinnen und Mieter müssen den Schaden aufgrund ihrer Schadensminderungspflicht gering halten. Ein Luxus-Hotel ist in vielen Fällen nicht „erforderlich“, wenn günstigere Alternativen realistisch verfügbar sind.
Zusammengefasst:
Bei einem Stromausfall in der Mietwohnung ist die Lage juristisch klarer, als viele denken: Regelmäßig tritt Mietminderung ein, und zwar ohne dass es auf das Verschulden des Vermieters ankommt. Der entscheidende Punkt ist die rechtzeitige und ordnungsgemäße Mangelanzeige durch die Mieterin oder den Mieter – und die Empfehlung, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen, um keine Kündigung zu riskieren. Ein Recht der Mieterin und des Mieters auf Schadensersatz bleibt dagegen eher die Ausnahme und hängt davon ab, ob der Vermieter realistische Abhilfemöglichkeiten pflichtwidrig nicht nutzt.
