4min Glatteisunfall vor dem Haus: Warum Vermieter trotz beauftragtem Winterdienst haften können
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 06.08.2025 sorgt für Aufmerksamkeit im Mietrecht: Ein Vermieter wurde zur Zahlung von rund 12.000 Euro Schadensersatz und Schmerzensgeld verurteilt, nachdem eine Mieterin auf Glatteis vor dem Haus gestürzt war. Das Besondere an dem Urteil: Der Vermieter hatte den Winterdienst ordnungsgemäß an ein professionelles Unternehmen übertragen. Dennoch blieb er haftbar. Der BGH stellt klar: Die Verantwortung für die Verkehrssicherung lässt sich nicht einfach „wegdelegieren“.
Beauftragung reicht demnach nicht aus
Viele Vermieter gingen bislang davon aus, dass sie aus der Haftung sind, sobald sie den Räum- und Streudienst an ein externes Unternehmen übertragen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist es üblich, dass der Winterdienst über die Betriebskosten abgerechnet wird. Wird dann professionell geräumt und gelegentlich kontrolliert, fühlen sich viele Vermieter rechtlich abgesichert. Der BGH sieht das nun anders.
Auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt die Haftung bestehen
Besonders interessant an dem entschiedenen Fall: Der Vermieter war Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und hatte den Winterdienst nicht selbst, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern über die Gemeinschaft organisiert und beauftragt. Dennoch ließ der BGH ihn nicht aus der Verantwortung.
Die Richter stellten klar, dass die mietvertraglichen Schutzpflichten nicht dadurch entfallen, dass der Vermieter Wohnungseigentümer innerhalb einer Gemeinschaft ist. Für den einzelnen Mieter bleibt sein Vermieter der zentrale Ansprechpartner. Er kann seine Schadensersatzansprüche direkt gegen ihn richten – unabhängig davon, ob organisatorisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein externer Winterdienst eingebunden war.
Der Vermieter kann sich später zwar unter Umständen beim Winterdienst oder innerhalb der WEG schadlos halten. Dieses interne Risiko darf aber nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Übertragung auf den Mieter nur in engen Grenzen möglich
Etwas anderes gilt bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder klar abgegrenzten Mietobjekten. Dort kann die Winterdienstpflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden – vorausgesetzt, die entsprechende Mietvertragsklausel ist wirksam. In solchen Fällen haftet grundsätzlich der Mieter, wenn er seine Räum- und Streupflichten verletzt.
Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine solche Übertragung auf einzelne Mieter praktisch und rechtlich kaum möglich, da niemand für das gesamte Grundstück verantwortlich gemacht werden kann. Das Risiko bleibt daher regelmäßig beim Vermieter.
Praktische Folgen für Vermieter
Das Urteil verschärft die Anforderungen deutlich. Vermieter müssen künftig noch genauer darauf achten, dass der Winterdienst zuverlässig, professionell und tatsächlich einsatzbereit ist – gerade bei angekündigtem Glatteis. Reine Vertragsabschlüsse reichen nicht aus. Kommt es dennoch zu einem Schaden und infolgedessen zu einem Gerichtsverfahren, sollten Vermieter nach anwaltlicher Rücksprache dem Winterdienst prozessual den Streit verkünden, um ihre Rückgriffsansprüche zu sichern.
Andernfalls droht, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter haftet, später aber im Prozess gegen das Winterdienstunternehmen leer ausgeht.
Bedeutung für Mieter: Direkter Anspruch gegen den Vermieter
Für Mieter ist das Urteil ausgesprochen günstig. Sie müssen sich im Schadensfall nicht mit finanziell schwachen oder insolvenzgefährdeten Winterdienstfirmen auseinandersetzen, sondern können sich direkt an ihren Vertragspartner, den Vermieter, wenden. Das erleichtert die Durchsetzung von Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüchen erheblich.
Gleichzeitig wird sich immer die Frage nach einem Mitverschulden stellen. Wer als Mieter erkennbar ungeräumte, vereiste Flächen betritt, muss sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen. Das kann zu einer Kürzung des Schadensersatzes führen. Ob und in welchem Umfang ein solches Mitverschulden greift, hängt vom Einzelfall ab.
Fazit: Verkehrssicherung bleibt Vermietersache
Der Bundesgerichtshof stellt mit diesem Urteil klar: Wer als Vermieter zur Verkehrssicherung verpflichtet ist, bleibt dafür grundsätzlich auch dann verantwortlich, wenn er Dritte damit beauftragt. Weder ein professioneller Winterdienst noch die Einbindung in eine Wohnungseigentümergemeinschaft befreien an sich von der Haftung.
Für Vermieter bedeutet das: Organisation, Auswahl und Überwachung des Winterdienstes gewinnen weiter an Bedeutung. Für Mieter eröffnen sich Erfolg versprechende Anspruchs- und Klagemöglichkeiten bei Glatteisunfällen. Bei möglicherweise zunehmenden Witterungsextremen dürfte dieses Urteil in Zukunft praktisch an Bedeutung gewinnen.
